在房地产企业的经营过程中，土地增值税清算一直是一个复杂且关键的环节。稍有不慎，就可能引发税企争议，严重影响企业的财务状况和经营规划。本文通过台州某房地产企业的土地增值税清算案例，剖析税企争议的焦点，并探讨有效的应对策略。

一、案例背景

台州某房地产企业于通过招拍挂方式取得约13万平方米土地，出让金为9.356亿元，土地用途为“批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地”，分A、B两地块，其中A地块土地面积约7.8万平方米，B地块土地面积约5.2万平方米，A、B地块土地面积已在招拍卖公告中分别注明，并分别办理不动产权证。房地产企业对A、B地块进行分期开发，B地块分一期、二期，A地块分三期、四期，同时分别办理了四期《建设工程规划许可证》。

2021年3月主管税务机关对该项目中B地块一期、二期启动土地增值税清算工作，税企双方对于A、B地块的土地成本分摊方法均认可按不动产权证面积直接计入清单位。但对于B地块一期和二期的土地出让金成本如何分摊，税企双方产生争议。主管税务机关主张，由于该项目中存在多个土地增值税清算单位，共同发生了土地成本，应按照占地面积法在不同清算单位之间进行分摊。具体来讲，针对B地的一期、二期项目应根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告 2014 年第 16 号）第二条第（一）项规定：“对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊。”此举将导致企业土地增值税税负远超预算范畴。

二、税企争议焦点

企业委托的税务师事务所提出了不同的观点。依据浙江省地方税务局公告 2014 年第 16 号第二条规定：“房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目。“我们认为，该地块能够依据红线清晰地区分出一期和二期项目的土地面积，因此这些土地成本应直接计入对应的清算单位扣除，而非作为共同发生的土地成本按占地面积法进行分摊。

由此可见，争议的核心在于对土地成本分摊方式的不同理解和适用。主管税务机关倾向于遵循公告中的占地面积法进行分摊，而税务师事务所和企业则强调应根据清算单位的独立性和受益原则，直接将土地成本计入相应项目，避免不必要的分摊。

三、应对策略与解决过程

税务师事务所迅速行动，积极收集并整理一系列关键证据，以支持企业的主张。这些证据包括《招拍挂公告》、《土地出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》以及经备案的施工图纸及相关经济指标表等重要文件。通过深入分析这些资料，事务所清晰地展示了该项目一期和二期在规划、建设和土地获取等方面的独立性和明确界限。

在与主管税务机关的沟通中，税务师事务所详细阐述了相关政策法规的适用逻辑，即当能够明确区分不同清算单位的土地面积及其对应的成本时，按照红线范围内的土地面积直接计入相应项目是最符合受益和配比原则的做法。同时，借助丰富的证据材料，有力地证明了该开发项目具备独立核算土地成本的条件，不存在需要共同分摊土地成本的情形。

经过多次积极有效的沟通与协商，并经主管税务机关请示省局相关部门，我们的观点最终获得了税务机关的认可。这一结果不仅为企业依法合规地争取到应有的税收权益，而且为类似土地增值税清算争议案件提供了必要的实践经验。

四、政策理解和实操证据要求的关键点总结

（一）从政策理解层面来看

深入研读相关法规。全面掌握土地增值税清算过程中关于扣除项目分摊的各项规定，如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》等，明确政策的核心要义和适用条件，是正确应对争议的基础。

准确把握分配原则。理解并正确应用受益和配比原则，根据不同项目的实际情况，判断土地成本等扣除项目应当采用的合理分摊方式，是保障企业合法权益的关键。

（二）在实操证据要求方面

完整的规划许可文件。《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》及施工图纸及相关经济指标表等文件能够清晰地划分不同项目阶段的建设范围和内容，是界定清算单位和土地成本归属的重要依据。企业在办理上述有关资料时建议尽可能在相关栏次进行备注各期土地面积，“红线”划线时应当明确区分各期面积并与相关经济技术指标符合。

土地出让相关资料。土地出让合同、招拍挂公告等文件详细记录了土地获取的过程和具体信息，有助于追溯土地成本的形成和对应关系，为土地成本的合理分摊提供有力支持。如在签订土地出让合同时予以明确各期项目的土地面积及土地金额。另外，在实务中商业用地与住宅用地通常的地价是不同的，在实际招拍挂中通常可以分别列示地价的，但在竞拍时通常是合并的出价。因此，在签订土地出让合同应与有关门部进行积极沟通并予以明确以避免争议。

总之，房地产企业在面临土地增值税清算争议时，应充分发挥税务师事务所等专业机构的作用，深入研究政策法规，依据充分的证据材料，积极与税务机关沟通协调，以确保企业能够依法合规地进行纳税申报和税款缴纳，避免不必要的税负增加，促进企业健康发展。同时，税务机关也应秉持客观公正的态度，在遵循政策规定的基础上，充分考虑企业的实际情况和合理诉求，共同推动税务管理工作的顺利开展。